전세 계약 종료 전, 갱신청구권 사용 가능한 시기와 조건 5가지

전세 계약 종료 1달 전에도 계약갱신청구권 행사할 수 있을까요?

전세 계약 1달 전, 계약갱신청구권 행사 가능할까?

전세 계약이 끝나기 직전, 집주인과 세입자 사이의 긴장감은 최고조에 달합니다. 특히 "계약갱신청구권"을 행사할 수 있는 시기가 언제인지, 이를 언제까지 집주인에게 통보해야 하는지에 대해 많은 분들이 헷갈려합니다. 실제로 계약 종료 1달 전에 갱신청구권을 사용할 수 있는지, 집주인이 이를 받아들여야 하는지 여부는 전세 계약자라면 꼭 알아야 할 중요한 포인트입니다. 이번 글에서는 전세 계약 종료 시점에 갱신청구권 행사 가능 여부와 절차를 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 전세 계약 종료 6개월~1개월 전, 계약갱신청구권 행사 가능

 

전세 계약을 앞두고 가장 중요한 것 중 하나는 바로 계약갱신청구권의 행사 시기입니다. 임대차보호법에 따라 세입자는 일정 조건 하에 전세 계약을 한 차례 더 연장할 수 있는 권리를 가지는데, 이 권리를 행사할 수 있는 시기는 법적으로 명확히 정해져 있습니다. 많은 세입자들이 막판에 급히 통보하려다가 권리를 놓치는 경우도 있어, 정확한 기간과 절차를 아는 것이 매우 중요합니다.

법적으로 보장된 행사 기간은 '6개월~1개월 전'

2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 세입자는 계약 종료일 기준 최소 1개월 전부터 최대 6개월 전 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 기간을 벗어나면 법적 효력이 없어지거나 무효가 될 수 있으므로 정확한 날짜를 기억하는 것이 핵심입니다.

1개월 전이라도 행사 가능하지만, 너무 늦게 하면 문제 발생

계약 종료 1개월 전에 통보하더라도 법적으로 유효하지만, 실제 상황에서는 임대인이 이미 새로운 세입자와 계약을 준비했을 가능성도 있습니다. 혼란과 분쟁을 피하기 위해서는 가능한 한 2~3개월 전에 미리 의사를 밝히는 것이 좋습니다.

세입자가 기억해야 할 핵심 포인트

세입자가 계약갱신청구권을 행사하려면, 구두보다는 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식을 통해 통보하는 것이 가장 안전합니다. 또한 계약 기간 중 1회만 사용할 수 있는 권리이므로, 한 번 행사한 뒤에는 더 이상 같은 권리를 주장할 수 없습니다. 따라서 행사 시기와 방식은 신중하게 판단해야 합니다.

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2. 집주인은 거절할 수 있을까? 정당한 사유가 필요하다

 

계약갱신청구권은 세입자에게 강력한 권리지만, 그렇다고 해서 집주인이 무조건 따라야 하는 것은 아닙니다. 실제로 집주인도 법적으로 일정한 조건을 충족한다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이 '정당한 사유'가 무엇인지, 또 이를 입증해야 하는 주체가 누구인지에 대해서는 많은 분들이 혼란을 겪곤 합니다.

집주인의 거절은 가능한가?

네, 가능합니다. 하지만 단순히 "세입자를 내보내고 싶다"는 감정적인 이유나 "전세금을 올리고 싶다"는 이유만으로는 거절 사유로 인정되지 않습니다. 법적으로 인정되는 정당한 사유가 있어야만 갱신을 거절할 수 있습니다.

정당한 사유의 대표적인 예시

가장 대표적인 예는 집주인이 직접 거주하려는 경우입니다. 실제로 집주인이나 그의 직계존비속이 해당 주택에 실거주할 계획이 있고, 그 의도가 명확히 입증되는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 세입자가 계약 조건을 위반했거나, 집을 심각하게 훼손한 경우 등도 예외적으로 인정됩니다.

입증 책임은 누구에게 있을까?

정당한 사유가 있다는 것은 주장하는 쪽, 즉 집주인이 입증해야 합니다. 만약 세입자가 갱신을 요청했는데 집주인이 일방적으로 거절했다면, 법적 분쟁 시 법원은 집주인이 정당한 사유를 증명할 수 있는지를 중심으로 판단합니다. 따라서 무작정 거절하기보다는 명확한 계획과 증빙 자료가 필요합니다.

3. 계약갱신청구권 행사 방법과 절차

 

계약갱신청구권은 단순한 의사 표현만으로 끝나는 것이 아니라, 법적으로 유효하게 행사되기 위해서는 정해진 절차와 방식을 따르는 것이 중요합니다. 실수로 기한을 넘기거나 잘못된 방식으로 통보할 경우, 권리를 놓칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이번에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 구체적인 방법과 절차를 알아보겠습니다.

언제 행사해야 할까?

계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지가 법적으로 정해진 행사 가능 기간입니다. 이 기간 내에 계약갱신 의사를 집주인에게 통보해야 하며, 이 기한을 넘기면 권리가 소멸됩니다. 따라서 달력에 날짜를 표시해 두고 미리 준비하는 것이 좋습니다.

어떻게 통보해야 할까?

구두로도 가능하지만, 분쟁을 방지하기 위해서는 문자메시지, 이메일, 내용증명 우편 등 증거가 남는 방식으로 통보하는 것이 가장 안전합니다. 특히 내용증명은 법적 분쟁 발생 시 강력한 증거가 되므로 권리 보호를 위해 적극 추천됩니다.

통보 시 포함해야 할 내용은?

통보할 때는 계약을 갱신하고자 하는 명확한 의사 표현과 함께, 현재 계약의 주소, 계약자 이름, 계약 기간 등의 정보를 함께 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "현재 거주 중인 OOO 아파트에 대해 계약을 연장하고자 하며, 계약갱신청구권을 행사합니다"와 같은 문구가 필요합니다.

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4. 갱신청구권 사용 시 주의사항과 실무 팁

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계약갱신청구권은 세입자의 권리를 보호하는 강력한 제도지만, 실제 현장에서 행사할 때는 주의해야 할 점과 실무적인 요령들이 존재합니다. 잘못 행사하면 계약이 자동 종료되거나, 오히려 분쟁이 생길 수 있기 때문에 실질적인 팁을 알아두는 것이 매우 중요합니다.

갱신청구권은 단 1회만 사용 가능

계약갱신청구권은 1회에 한해서만 사용할 수 있는 권리입니다. 이미 한 번 사용한 경우라면, 동일한 집에서 다시 갱신을 요구할 수 없습니다. 따라서 처음 사용할 때 신중하게 판단하고, 다음 거주 계획을 미리 세워두는 것이 좋습니다.

임대료 인상은 어느 정도까지?

갱신 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5% 이내로 제한되어 있습니다. 이를 초과할 경우 불법이므로, 집주인의 요구가 너무 높다면 이에 대해 거부할 수 있으며, 필요 시 관할 지자체에 신고도 가능합니다. 단, 표준임대료 기준은 지역마다 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.

정확한 서면 통보로 분쟁 예방

실무적으로는 서면 또는 내용증명 방식으로 통보하는 것이 가장 안전합니다. 문자나 카카오톡도 가능하긴 하지만, 법적 효력 측면에서는 우편이나 이메일이 더 명확한 증거가 됩니다. 특히 집주인이 갱신을 거부하거나 조건을 바꾸려 할 때, 기록이 남아야 분쟁에 대비할 수 있습니다.

계약 조건은 기존과 동일하게 유지

계약갱신이 이루어질 경우, 기존 계약과 동일한 조건이 유지되는 것이 원칙입니다. 따라서 특별히 합의하지 않는 한 보증금, 계약기간, 임대인의 의무 등은 기존 내용대로 적용됩니다. 단, 임대료는 앞서 말한 5% 이내 조정이 가능합니다.

5. 임대인과 원만한 협의, 갈등 줄이는 소통 방법

전세 계약 종료가 가까워지면 세입자와 임대인 사이에 자연스럽게 갱신 여부를 둘러싼 대화가 시작됩니다. 이 과정에서 불필요한 갈등이나 오해가 생기지 않도록, 원만하게 협의하고 소통하는 방법을 알아두는 것이 매우 중요합니다. 특히 계약갱신청구권을 행사할 때는 감정보다는 합리적인 접근이 필요합니다.

미리 소통하자, 시기는 빠를수록 좋다

임대인과의 대화는 계약 종료 최소 2~3개월 전부터 시작하는 것이 좋습니다. 너무 촉박하게 연락하면 임대인이 이미 다른 계획을 세웠을 수 있어, 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다. 여유 있게 소통하면 서로 입장을 조율하기도 쉽습니다.

상대방 입장을 존중하는 대화 방식

대화를 할 때는 ‘법적으로 내 권리니까 무조건 들어줘야 한다’는 태도보다는, 임대인의 상황과 입장도 고려한 유연한 접근이 갈등을 줄이는 열쇠입니다. 예를 들어, 임대인이 실거주를 원하거나 사정이 있을 경우 그 내용을 충분히 들어주고 대안적인 협의를 시도해 보는 것이 좋습니다.

모든 협의는 기록으로 남겨야 안전

대화가 아무리 원만하게 끝났더라도, 협의한 내용은 반드시 문자, 이메일, 서면 등으로 기록에 남겨두는 것이 좋습니다. 향후 발생할 수 있는 분쟁을 대비해 약속된 조건이 있었다면 증빙 가능한 형태로 보관해두세요. 특히 보증금 반환일, 계약 조건 변경 등이 포함되었다면 더욱 중요합니다.

협의 실패 시 중재 또는 법적 대응도 고려

만약 협의가 어렵거나 일방적인 거부, 과도한 조건 제시 등이 있을 경우에는 분쟁조정위원회 또는 법률상담을 통해 중재를 요청하는 것도 하나의 방법입니다. 감정적인 대응보다는 제3자의 객관적인 조언을 받는 것이 문제 해결에 도움이 됩니다.

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마무리

전세 계약 종료 1달 전에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이는 법적으로 명확히 보장되어 있습니다. 하지만 시기적으로 계약 종료 최소 1개월 전까지는 반드시 행사 의사를 밝혀야 하며, 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절할 수는 없습니다. 계약 종료가 가까워질수록 준비가 중요하므로, 계약 종료 6개월 전부터는 갱신 여부를 고민하고 미리 소통을 시작하는 것이 좋습니다.